Покупка недвижимости во Вьетнаме иностранцем 2026

Tl;dr — что иностранец может купить

Кому стоит покупать (а кому нет)

Стоит покупать, если:

• Планируешь жить во Вьетнаме 5+ лет.
• Есть свободные $50–200k (1.3–5.3 млрд VND) без долгов.
• Хочешь сдавать когда не живёшь (5–8% годовых от стоимости).
• Хочешь стабильную ставку аренды (не растёт +10% каждый год как у частных арендодателей).
• Получишь TRC через эту инвестицию (от $100k (2.6 млрд VND) разово или через LLC).

НЕ стоит, если:

• Не уверен что останешься 3+ года. При перепродаже потеряешь 5–10% на комиссиях/налогах.
• Деньги взял в кредит — ипотека для иностранца почти невозможна (банки её иностранцам почти не дают).
• Хочешь землю или дом — забудь, юридически нельзя.
• Бюджет $30–50k (790 млн – 1.3 млрд VND) — лучше вложи в Wise/USD-депозит, аренда выгоднее.

Аренда vs покупка — реальный расчёт

Допустим, квартира 1BR в An Thuong (Дананг) или D2 (HCMC):

• Цена покупки: $90 000 (2.37 млрд VND).
• Аренда той же квартиры: $500/мес (13.2 млн VND) = $6000/год (158 млн VND).
• Доходность от сдачи: $6000 / $90 000 = ~6.7% годовых.
• Расходы владельца в год: management fee $200 (5.3 млн VND), налоги $100 (2.6 млн VND), ремонт-резерв $300 (7.9 млн VND) = $600 (15.8 млн VND).
• Чистая доходность: ($6000 − $600) / $90 000 = 6%. Лучше большинства депозитов.

Когда покупка точно выгоднее аренды:

• Живёшь в квартире сам 5+ лет → не платишь аренду $30k+ (790 млн VND+) за этот период.
• Город растёт → стоимость +20–40% за 5–7 лет (в Дананге было +35% с 2018 по 2024).
• Уже есть TRC, не нужна виза от LLC → один меньше геморрой.

Как устроена сделка — пошагово

1. Выбор объекта

• Кондо с лицензией на продажу иностранцам — обязательно проверить «Pink Book» (свидетельство собственности).
• Не более 30% квартир в этом доме уже продано иностранцам — спросить у застройщика.
• Объект с актуальным leasehold (50 лет от первоначальной выдачи земли).

2. Депозит и резервирование

Стандарт: 5–10% от стоимости как «hold deposit» на 1–4 недели. Возвратный если сделка не состоится по вине продавца, невозвратный если ты передумал.

3. Юридическая проверка (due diligence)

• Юрист проверяет «Pink Book», статус земли, отсутствие залогов и долгов.
• Стоимость: $300–800 (7.9–21 млн VND) у независимого юриста. Никогда не используй юриста застройщика.
• Время: 1–3 недели.

4. Договор и оплата

• Договор купли-продажи (Sales & Purchase Agreement, SPA) — двуязычный (вьетнамский + английский).
• Оплата ИНОСТРАНЦЕМ обязательно через банковский перевод во Вьетнам (не наличные!). Это требование закона.
• SWIFT-перевод $30–60 (790k–1.6 млн VND) комиссия + продавец конвертирует в VND по курсу банка.
• Ставка налога: 2% от продажной цены (платит покупатель), 2% (платит продавец).

5. Регистрация собственности

После оплаты — регистрация в Department of Natural Resources & Environment. Получаешь Pink Book на своё имя. Время: 4–8 недель. Делает обычно агентство застройщика за $100–300 (2.6–7.9 млн VND).

Что такое Pink Book (Свидетельство собственности)

Розовая книжечка — главный документ. Подтверждает:

• Кто собственник (твоё имя на вьетнамском + латинице).
• Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер.
• Срок leasehold (например, до 2074 года).
• Залоги если есть.

Совет: храни оригинал в банковской ячейке. Скан на телефоне offline. Без Pink Book — не сможешь продать или сдать.

Налоги при владении и продаже

• Покупка: 2% налог + 0.5% регистрация + ~$100–300 (2.6–7.9 млн VND) пошлины. Итого ~3% сверху цены.
• Содержание: management fee $0.30–0.80 за кв.м/мес = $20–80/мес (530k–2.1 млн VND) для 1BR.
• Сдача в аренду: налог на доход 5% (если сдаёшь как физлицо) или 20% (через LLC).
• Продажа: 2% от продажной цены — налог продавца. Если владел >5 лет и это твоё единственное жильё — могут освободить.
• Капитал-гейн: формально 20% от прибыли, на практике редко проверяют.

Где покупать — ориентиры по городам

Дананг

• Новые кондо в An Thuong: $1500–2500/кв.м (39–66 млн VND). 1BR 40 кв.м = $60–100k (1.58–2.63 млрд VND).
• My Khe (с видом на море): $2000–3500/кв.м (53–92 млн VND). 1BR 50 кв.м = $100–175k (2.63–4.6 млрд VND).
• Hai Chau (центр): $1200–2000/кв.м (32–53 млн VND). Дешевле, но менее ликвидно для перепродажи.
• Топ-проекты: Sun Group (Mövenpick, Premier Sky), CapitalLand, Vinhomes Ocean Park.

Хошимин

• D2 Thao Dien (премиум): $3000–5000/кв.м (79–132 млн VND). 1BR = $120–200k (3.16–5.26 млрд VND).
• D7 Phu My Hung: $2000–3500/кв.м (53–92 млн VND).
• D9 / Thu Duc City (растёт): $1500–2500/кв.м (39–66 млн VND). Хорошо для долгосрочной инвестиции.
• Топ-проекты: Vinhomes Central Park, Empire City, The Marq.

Нячанг (для сдачи туристам)

• Кондо у моря: $1500–2800/кв.м (39–74 млн VND). Доходность от посуточной сдачи 8–14% (в высокий сезон).
• Минус: рынок туризма колеблется (2020–2022 был провал).

Скам и риски

• Объект без лицензии для иностранцев: продают тебе через «вьетнамского кивака», ты как формальный владелец → теряешь право собственности.
• Двойная продажа: проверка Pink Book обязательна за 1 неделю до сделки.
• Стройка без разрешений: купил on-plan → застройщик банкротится → объект не достроен. Случаи есть.
• «Эксклюзивный агент»: посредник который не знает реальных условий и ведёт тебя к комиссионному дому.
• Скрытые долги (за коммуналку прошлого владельца): проверь утилитные счета и management fee.

Что почитать дальше

• Verified-каталог: агентства недвижимости
• Аренда квартиры в Дананге без обмана
• Релокация во Вьетнам 2026